Kinh nghiệm cho thuê nhà trọ để đời chủ đầu tư cần biết

Kinh doanh phòng trọ là một hình thức kinh doanh đặc thù, thu lợi nhuận cao và không cần tốn quá nhiều thời gian quản lý. Để bắt đầu kinh doanh phòng trọ thành công, bạn cần tham khảo kinh nghiệm từ những người đi trước, thực hiện một vài phân tích, nghiên cứu thị trường, lập kế hoạch quản lý, tiếp thị và tìm ra định hướng kinh doanh cho riêng mình. Dưới đây là những kinh nghiệm được ITRO nghiên cứu và tổng hợp lại bạn có thể tham khảo. 

Những lợi thế và rủi ro khi kinh doanh phòng trọ, nhà trọ cho thuê

Lợi thế khi đầu tư kinh doanh phòng trọ cho thuê

Hiện nay, nhu cầu thuê nhà trọ ngày càng cao do sinh viên, người lao động ở các khu vực trên các thành phố lớn, tập trung đông dân và tỉ lệ dân tỉnh lẻ nhập cư cao, thậm chí từ 70-80% thì đa phần chọn ở trọ chứ chưa đủ điều kiện mua nhà ở riêng. Chính vì thế, khi kinh doanh nhà trọ hiện nay, các chủ cho thuê trọ sẽ có một số lợi ích cụ thể như:

• Có tiềm năng sinh lời lâu dài: Mô hình kinh doanh nhà trọ giúp người đầu tư vừa có thu nhập từ việc cho thuê, vừa duy trì và giúp gia tăng giá trị của nền bất động sản xây dựng nhà trọ. Chính vì vậy nên đây là một trong những phương thức đầu tư kinh doanh sinh lời đa lợi ích từ hiện tại cũng như trong tương lai.
• Đa dạng hóa các mô hình kinh doanh phòng trọ: Do lượng khách hàng với nhu cầu thuê trọ đa dạng từ sinh viên tới người đi làm hay hộ gia đình, mô hình xây dựng và lựa chọn phòng trọ, nhà trọ cũng có sự thay đổi dựa trên mức thu nhập và điều kiện nhu cầu sinh hoạt tại nhà trọ khác nhau. Vì vậy, đây được xem như là một thị trường tiềm năng trong việc đa dạng hóa các ý tưởng kinh doanh hiệu quả, tăng thu hút phù hợp các mối đầu tư và tìm kiếm thêm các đối tượng khách hàng từ giá rẻ tới bình dân và cao cấp hơn như homestay hay ký túc hiện đại.
• Có nguồn thu nhập ổn định: Kinh doanh nhà trọ là hình thức mang lại thu nhập ổn định nhất trong kinh doanh của người chủ cho thuê trọ. Bởi với số tiền doanh thu ổn định mỗi kỳ và nếu có phương thức tính toán kinh doanh nhà trọ hiệu quả thì người cho thuê vừa có thể tăng thu nhập mỗi kỳ lại vừa có thể luôn thu hút khách thuê hiệu quả liên tục.
• Phát triển ý tưởng kinh doanh phòng trọ, có chiến lược riêng mở rộng quy mô có thể giúp tăng doanh thu nhanh chóng, giúp chủ trọ có cơ hội làm giàu lớn

Những rủi ro, khó khăn khi kinh doanh nhà trọ

Bên cạnh những lợi ích, người kinh doanh nhà trọ cũng vướng phải nhiều rủi ro và khó khăn trong kinh doanh nhà trọ như:

• Khả năng thu hồi vốn chậm: Khi xây dựng nhà trọ cho thuê, thông thường, chủ trọ sẽ mất một khoản chi phí về giấy tờ, đặc biệt là tiền xây dựng khá lớn tùy mỗi thời điểm. Và khi bắt đầu cho thuê, nếu ổn cũng phải từ nửa năm trở lên tùy mô hình và quy mô mới có thể có lãi nên vấn đề này các nhà kinh doanh nhà trọ cũng cần đặc biệt chú ý.
• Khó khăn trong bước thủ tục pháp lý xây dựng và cho thuê: Thực trạng luật phòng trọ hiện nay khá nhiều thủ tục pháp lý bao gồm: quy định pháp luật xây dựng phòng trọ, pháp luật kinh doanh phòng trọ, Thủ tục đăng ký kinh doanh nhà trọ. Bên cạnh đó, các quy định về luật ở phòng trọ từ việc đăng kí tạm trú tạm vắng cũng khiến người cho thuê mất không ít thời gian và công sức cho việc đảm bảo pháp luật và các quy định về cho thuê nhà trọ.
• An ninh phức tạp: Với tính chất khách thuê trọ rất da dạng, nhiều đối tượng, lứa tuổi, nghề nghiệp, tính cách… nên việc an ninh khu trọ cũng là vấn đề gây khó khăn cho người cho thuê nhà. Nếu chủ trọ không có kinh nghiệm trong việc sàng lọc đối tượng mà dễ dàng chỉ cần có người hỏi là cho thuê thì sẽ gặp khá nhiều tình trạng rắc rối từ tệ nạn xã hội, mất cắp… và dễ bị vạ lây.

Kinh nghiệm cho thuê nhà trọ chủ đầu tư cần biết

Phân tích thị trường kinh doanh

Để bắt đầu ý tưởng kinh doanh phòng trọ, bạn cần phải xác định xem đâu là thị trường mục tiêu mà bạn muốn bước vào. Tối thiểu, bạn cần phải xem xét ngành công nghiệp cho thuê phòng trọ tại vị trí muốn kinh doanh.

Hiện tại, có 2 hình thức kinh doanh phòng trọ cho thuê chủ yếu: Phòng trọ thuộc sở hữu cá nhân hoặc kinh doanh nhà trọ cho thuê lại để hưởng lợi nhuận chênh lệch.

• Đối tượng khách hàng sử dụng dịch vụ nhà trọ của bạn có thể là học sinh, sinh viên, công nhân, các hộ gia đình trẻ,...
• Các phân khúc cho thuê phòng trọ phổ biến bao gồm phòng bình dân (giá cho thuê dao động từ 800 nghìn - 1.5 triệu đồng/tháng), phòng trung cấp (giá thuê từ 2 triệu - 4 triệu/tháng) và các phòng trọ cao cấp, đầy đủ tiện nghi (giá thuê > 5 triệu/tháng)

Kinh nghiệm kinh doanh nhà trọ thành công: Trước khi bắt tay vào kinh doanh, ngay từ đầu, bạn cần xác định rõ đối tượng khách hàng mà mình muốn hướng đến. Hãy căn cứ vào nguồn tài chính cá nhân, bảng khảo sát, phân tích nhu cầu thị trường, đối thủ cạnh tranh trong khu vực và lựa chọn cho mình phân khúc kinh doanh, chiến lược kinh doanh phù hợp. 

Sàng lọc đối tượng thuê phòng

Nhu cầu thuê phòng trọ của các cá nhân, hộ gia đình là rất lớn. Tuy nhiên, không phải người thuê trọ nào cũng có trình độ nhận thức, hành vi giống nhau. Có những người sống lành mạnh, kỷ luật, thanh toán phòng đúng hẹn nhưng cũng có không ít đối tượng sống cẩu thả, thường xuyên gây rối, cãi lộn với các phòng xung quanh, chây ì việc thanh toán tiền phòng.

Vì thế, để có thể kinh doanh phòng trọ cho thuê lâu dài, số phòng trống thấp, thu lợi cao, ít bị trục trặc liên quan đến pháp lý, bạn cần phải có kinh nghiệm sàng lọc khách hàng. Nếu chưa có kinh nghiệm, hãy thuê một người có kinh nghiệm quản lý, điều hành phòng trọ để hỗ trợ.

Luôn làm hợp đồng thuê phòng rõ ràng, hợp pháp

Một trong những kinh nghiệm cho thuê phòng trọ hiệu quả chính là hợp đồng thuê phòng. Nếu khu trọ là của gia đình bạn, bạn chỉ cần làm hợp đồng cho thuê với người thuê phòng, còn nếu bạn là người thuê nhà / dãy trọ của người khác rồi cho thuê lại, bạn cần 2 kiểu hợp đồng với 2 đối tượng tương ứng.

Trước hết, bạn cần đảm bảo hợp đồng thuê phòng trọ hợp pháp, bao gồm các thông tin cơ bản, số chứng minh nhân dân và chữ ký hợp lệ. Trong hợp đồng đề cập tới các yêu cầu và quy định, trách nhiệm của cả hai bên cũng như các cách giải quyết khi vi phạm / phá hợp đồng.

Hợp đồng giúp bạn kiểm soát tốt hơn việc kinh doanh phòng trọ của mình, nhất là giảm rắc rối trong trường hợp xảy ra sự cố nghiêm trọng.

Cân đối khoản chi phí bỏ ra để kinh doanh nhà trọ cho thuê

Chi phí để bắt đầu kinh doanh phòng trọ cho thuê thường dao động từ vài vài trăm đến vài tỷ đồng. Nếu đã sở hữu đất, bạn cần đầu tư chi phí xây dựng phòng, đồ nội thất trong phòng để hỗ trợ việc cho thuê. Nếu kinh doanh phòng trọ và cho thuê lại, bạn sẽ cần đóng trước chi phí thuê (từ 6 tháng đến 1 năm), chi phí quảng cáo phòng trọ, chi phí quản lý và các chi phí phát sinh khác,..

Số vốn chính thức cho việc đầu tư kinh doanh cho thuê phòng trọ sẽ phụ thuộc vào số phòng mà bạn muốn đầu tư, các loại đồ dùng (giường, tủ, rèm cửa,...) bạn muốn trang bị bên trong phòng trọ của mình.

Đưa ra mức giá thuê phòng, giá điện nước phù hợp

Khi kinh doanh phòng trọ, việc tính toán giá phòng cho thuê phải dựa trên mặt bằng giá cho thuê phòng tại khu vực cho thuê (Tức là so sánh giá cho thuê tại các phòng trọ có cùng diện tích, công năng và cùng khu vực ). Ví dụ, phòng 20 mét vuông ở khu vực trung tâm, gần chợ, tiện đi lại có giá trong khoảng 2- 3 triệu. Lúc này, bạn sẽ quyết định giá dựa trên việc phòng của bạn có đồ nội thất gì, có điều hoà và bình nước nóng không?...

Bên cạnh đó, bạn cũng phải đưa ra mức giá điện nước phù hợp nhất. Thông thường, khi cho thuê phòng trọ, bạn phải tính dựa trên mức giá kinh doanh chứ không phải dành cho hộ gia đình. Mặc dù vậy, nhiều người vẫn để giá điện nước theo giá nhà nước, nhất là khi bạn cho thuê một số ít phòng trọ.

Dù là trong trường hợp nào, giá cả vẫn là một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến quyết định thuê phòng trọ hay không của khách thuê trọ.

Tập trung vào việc quản lý phòng trọ cho thuê

Bạn sẽ không thể kiếm được lợi nhuận từ việc kinh doanh phòng trọ cho thuê nếu không dành thời gian gian quảng bá, quản lý dãy trọ của mình. Việc quản lý bao gồm:

+ Trước khi cho thuê: Đăng thông tin cho thuê phòng, đón tiếp người đến xem phòng, giải đáp những thắc mắc.

+ Quản lý người thuê phòng: Đảm bảo họ tuân thủ theo hợp đồng, xử lý vấn đề điện, nước, tự sửa chữa hoặc gọi thợ khi có cháy nổ, hư hỏng.

+ Quản lý vấn đề an ninh: Kiểm soát tình hình an ninh của cả khu trọ, hạn chế tối đa nguy cơ xảy ra trộm cướp. Đồng thời duy trì môi trường sống hoà đồng, tích cực trong khi vẫn đảm bảo riêng tư cho mọi người ở trọ. Giải quyết tranh chấp (nếu có) giữa những người thuê.

+ Thăm hỏi hàng xóm, phối hợp với tổ dân phố và an ninh địa phương để được hỗ trợ thông tin, đảm bảo an ninh khu trọ.

Cung cấp một số dịch vụ cơ bản (nếu có)

Nếu việc kinh doanh phòng trọ của bạn phát triển tốt, bạn có thể xem xét cung cấp thêm một số dịch vụ cơ bản bên dưới dãy trọ như gas, bình nước uống, đồ ăn hàng ngày, dịch vụ giặt là,.... Đây có thể là một khoản kiếm thêm lý tưởng, trong khi người thuê trọ cũng tiết kiệm được thời gian hơn, thuận tiện hơn.

Yêu cầu người thuê trọ đăng ký tạm trú

Bên cạnh việc ký kết hợp đồng thuê, bạn cũng cần phải hoàn tất thủ tục pháp lý (đăng ký tạm trú) cho khách thuê phòng.

Hợp đồng là giấy tờ đảm bảo giữa bạn và người thuê, nhưng đăng ký tạm trú sẽ giúp cơ quan chức năng quản lý an ninh chung tốt hơn. Vì vậy, ở vai trò một người kinh doanh phòng trọ cho thuê, bạn cần yêu cầu người thuê ngay lập tức đăng ký tạm trú khi họ chuyển đến.

Nhìn chung, kinh nghiệm kinh doanh phòng trọ, nhà trọ không quá khó nhưng vẫn cần bỏ ra nhiều thời gian, công sức tính toán, sắp xếp và quản lý tốt thì mới có thể thu lợi nhuận. Khi mới bắt đầu, bạn chỉ nên cho thuê một số phòng nhất định, khoảng dưới 10 phòng để tiện kiểm soát, quản lý. Sau khi đã có kinh nghiệm, bạn có thể dần mở rộng quy mô và làm giàu từ nó. Chúc các bạn thành công!

Tham khảo thêm một số bài viết hay khác: 

Kinh nghiệm tìm nhà trọ cần "nằm lòng" để tránh lừa đảo

Ở ký túc xá: Sinh viên cần chuẩn bị những gì?

Top 9 vật dụng cần thiết khi ở trọ tân sinh viên nhất định phải chuẩn bị